Конец 2011 года в профессиональном сообществе оценщиков был сотрясен такой новостью как планы Росреестра об открытии информации о сделках с недвижимостью.
С одной стороны подобные намерения конечно могут вызывать радость в части развития системы предоставления государственных услуг и могут быть расценены как качественно новый этап в сфере регулирования отношений по поводу недвижимости.
Но, строго положительным этот факт можно назвать только в случае, если рассматривать его с позиции непрофессионального участника рынка недвижимости, либо лица, деятельность которого не предполагает в обязательном порядке использование данных, содержащихся в данной базе.
В этой связи, пожалуй, самым активным пользователем подобной информации станет оценщик. А именно, в процессе проведения расчетов сравнительным подходом, он будет обязан использовать данные о совершенных сделках с подобными объектами. Казалось бы, решение проблемы о недоступности необходимой информации для расчетов практически найдено. Но на практике, подобную новость можно рассматривать как причину для возникновения таких следствий как:
Несоответствие стоимости объекта, указанной в договоре купли-продажи его рыночной стоимости на дату совершения сделки. Это связано с тем, что в рамках существующего налогового законодательства, при совершении сделок со значительным количеством объектов, у обеих сторон сделки возникал взаимный интерес к занижению реальной цены сделки в договорах купли-продажи. При этом их количество измерялось, да и продолжает составлять львиную долю от всех заключаемых сделок. А это в свою очередь означает, что достоверность исходных данных в случае использования базы Росреестра не выдерживает никакой критики.
Асимметрия в данных, используемых для расчетов сравнительным и доходным подходом. Для осуществления расчетов доходным подходом необходимо использовать данные об арендной ставке на подобные объекты недвижимости. Эти данные в сою очередь могут содержаться только в договорах аренды недвижимого имущества. А в соответствии с законодательством, договор аренды должен быть зарегистрирован в уполномоченном органе только в случае, если срок аренды превышает 1 год. Именно поэтому, чаще всего договоры аренды заключаются менее, чем на 1 год или ровно на 12 месяцев. Исключение составляют в основном государственные организации, которые, как правило, сдают в аренду недвижимость, по ценам, несколько ниже рыночных (это при том, что основанием для установления арендной ставки является отчет оценщика - такова практика). Таким образом, найти в подобной базе необходимо количество сопоставимых данных будет довольно сложно, а это значит, что придется по-прежнему использовать цену предложения.
Уже в связи с этими трудностями, не сложно будет предположить наличие проблем в сведении результатов между подходами, а также несоответствием полученного результата рыночными значениям для сопоставимых объектов.
Кроме того, опираясь на опыт использования различных баз данных, формируемых государственными органами, можно предположить большую вероятность отсутствия в базе данных о недавно совершенных сделках. Так, предположим, при наличии необходимости оценить ликвидный объект на текущую дату, наиболее релевантные данные оценщик сможет получить из источников, датированных не более, чем месяцем-двумя до даты оценки. А при отсутствии подобных данных в базе, говорить о том, что данные трех и более месячной давности соответствуют текущей рыночной ситуации, будет в крайней степени непрофессионально.
В этих условиях, оценщикам стоит только надеяться на то, что им все же будет дана возможность выбирать (при определении базы оценки), на какую информацию он будет ссылаться- на данные рынка или на данные сделок.